• 6月入市的限房價項目去化一般,7、8月將有大量限房價項目入市

    創意制圖/新京報記者 王遠征

    2018年,對于征戰北京新房市場的房企來說,已經不僅僅是通過節省成本、提升利潤的問題了,而是如何在對手如林的限房價項目中搶占市場與客群。從幾個已經試水入市的項目來看,售罄者有之、去化一般者也大有人在,這為限房價項目的銷售前景蒙上陰影。在拿地成本、資金持有成本高企的當下,限房價項目如何突圍,靠的不僅僅是產品本身,還有對市場和客群的敏銳掌握。

    銷售分化 性價比決定銷量

    限房價項目入市首戰并不是很理想,距離首批項目取得預售證已近20天時間,復盤過去這段時間的成交數據,可能比想象的還要差。

    6月10日左右,共有包括位于大興的瀛海府、熙悅林語和位于房山的旭輝城、金樾和著等四個限房價項目入市。

    在開盤當天,瀛海府推出的194套房源售罄,金樾和著首批次推出的340套房源,開盤當天去化率為77%。截至6月27日,據北京市住建委官方網站數據顯示,旭輝城首批次推出的180套住宅,僅預定39套。

    相鄰的兩個項目,價格相同,但是銷售結果卻大不一樣。某房企營銷負責人道出了真相,“隨著限房價項目大量入市,購房者預期發生變化,不會著急入手。特別是區域內多個項目集中供應,性價比是關鍵,誰的位置好、交通便利,誰家的戶型好,誰就有可能賣得好。”

    “能付得起總價500萬、首付200萬的人,算得上中級剛需置業者了,至少要在十年內實現居住一步到位,非常珍惜自己的首次購房資格,對于項目會從多方面進行衡量,特別是戶型最起碼要方正、舒服,滿足‘二孩’的居住需求。”一位業內人士表示,但是北京部分限房價項目竟然為了節省成本設計出“刀把”戶型。

    當下,一個區域內的限房價項目價格基本相同,且多數毛坯交付,當開發商難以在精裝上發揮創造力時,能比拼的只有產品了。對于具有改善型中級剛需客群來說,“差不多”的時代已經過去,選一處性價比高的房子成為多數人的共識。但是,和碩地產董事長李偉卻表示,“不同區域看供需,性價比都是相對的。”

    不再“小步快跑” 以速度取勝

    如果說區位和交通是天時地利的話,那么戶型、品質則主要在于開發商的精耕細作。不過,到目前為止,近30個限房價項目已經入市或者已經具備預售條件,產品設計已定,只能從其他方面多“做文章”。

    在首批限房價項目于6月上旬開盤后,有近十個項目表示預計會在6月底入市。但是7月將至,這些限房價項目并未有任何動靜。

    上述房企營銷負責人表示:“在商品房預售證的發放上,卡的主要是價格,而限房價項目不存在價格問題,只要具備條件,應該都能放行。純商品房可以通過精裝、園林等做溢價空間,但是限房價項目在地價、房價、利潤空間限定的情況下,只能以速度取勝。”

    所以,對開發商來說,誰能跑得快,誰就擁有優勢。已經入市的四個限房價項目,拿地時間均在2017年2月至7月期間。在即將入市的項目中,既有2017年10月拿地的和悅華錦、金地悅風華,也有2018年1月份拿地的禧瑞春秋、中海麗春湖墅等。也就是說,限房價項目并不是按照土地出讓周期入市的,每個項目都有加快入市的可能性。

    有業內人士表示,目前很多項目還在辦手續階段,預計7-8月份,會有大量的限房價項目入市,平均一周入市2-3個的節奏。

    另外,“小步快跑”推盤方式在限房價項目中將失去作用。以往“小步快跑”多是為了漲價,對于已經限定房價的項目來說,此舉多余,因此,不少項目都是一次性取證,分批次開盤,旭輝城和金樾和著均是如此。

    此前,折扣優惠也是開發商加速推盤的手段之一,對限房價項目來說,大幅調價的可能性不大,但是由于區域內供應井噴,開發商壓力倍增,在高額業績壓力下,存在個別樓層和戶型價格微調或優惠的可能性。但是價格的微調對于限房價項目銷量的影響并不是很大。

    廣撒漁網 深耕地緣客群

    眾所周知,購房客群在產品訴求上表現出強烈的地緣性特點。諸如在中關村工作的人買房一般選擇海淀、昌平區域,在金融街工作的人,買房一般在海淀或者是門頭溝區域。據記者了解,金樾和著70%的客戶來自房山本地,中海麗春湖墅的意向客戶中,有60%來自海淀,20%來自昌平。

    因此,深度挖掘區域市場不僅為開發商節約推廣費用,還是獲取客群的最有效手段。不過當下,限房價項目的地緣性特征也在發生著微妙變化。在不少限房價項目的客群中,跨區域的大有人在,有的是沿著軌道交通、道路基礎設施購房,也有完全是脫離交通沿線。這部分購房者對于房價更為敏感,只要價格合適,買哪里的房子都可以。

    記者曾在金樾和著現場發現一個在CBD上班的購房者,據她稱:“首付不夠,只能買房山區域的房子,未來工作可以變動,這都說不定。”

    據購房者方小姐稱,她曾經參與瀛海府項目搖號,但并未被搖中,除了看同區域內萬和斐麗、禧瑞天著、和悅華錦項目外,她還北上北七家鎮,參與了華潤理想國的排號。用她的話說,“最多能接受54000元/平方米的房子,多一千都不行。”因此,對房企來說,不僅要深耕區域客群,還要廣撒漁網。

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