• 房地產稅已箭在弦上。

    遵循“立法先行、充分授權、分布推進”原則,全國人大常委會預算委員會和財政部及有關方面,正抓緊組織起草和完善房地產稅法律草案。

    何時落地?尚沒有具體時間。按照財政部部長肖捷此前公開說法,將力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落實稅收法定原則”改革任務。

    可以預見,在不遠的將來,影響億萬中國人的房地產稅將會真正落地。

    未雨綢繆,我們試著回答三個問題:1、房地產稅能不能抑制房價?2、房地產稅究竟要怎么征?3、它對普通百姓的影響有多大?

    房地產稅能抑制房價嗎?

    正反雙方各執一詞。

    正方認為,房價會受到抑制。邏輯是,房地產稅會增加房子的持有成本,促使投資者拋售房產,從而導致房價下降。正如SOHO中國董事長潘石屹所言,持有房子是有成本的,不要老想著房價一定會漲。

    反方認為,抑制房價效果并不理想。邏輯是,從國外實踐經驗看,房地產稅從來都不是抑制房價過快上漲的關鍵手段。以美國、德國、韓國為例,在施行房地產稅后,都出現過房地產量價齊飛的景象。

    撇開這兩種觀點不談,先來看房地產稅出臺的初衷是什么?是應對高房價嗎?

    回答這個問題,要回歸到稅收的本源。

    北京大學財稅法研究中心主任劉劍文告訴中新社國是直通車,房地產稅作為稅收的一種,其最主要的功能是組織財政收入,在此基礎上,發揮資源配置和調節市場的作用。

    “控房價并不是房地產稅的最主要功能。”劉劍文指出,稅收的本質是取之于民、用之于民,目的是向社會提供公共產品和服務,如教育、醫療、環保等。

    既然目的是為了提供社會服務,也許會有人問了,原來的土地財政一樣可以做到,為何要開征房地產稅?

    在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,征收房地產稅在某種程度上是為了彌補和替代不斷減少的土地財政。隨著存量房時代下土地財政的減少,保有環節的房地產稅的重要性日益凸顯。

    畢竟,相比土地財政,房地產稅是一種更為廣泛且穩定的收入。

    恒大集團首席經濟學家任澤平也認為,從國際經驗看,房地產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源。

    在中國逐步推進中央和地方財政事權和支出責任劃分的背景下,房地產稅作為地方稅的一種,將成為地方政府的稅源所在。

    財政部部長肖捷在《加快建立現代財政制度》一文中也提到,要培育地方稅源、加強地方稅權、理順稅費共享、逐步建立穩定、可持續的地方稅體系。

    話說回來,征收房地產稅的最終目的不是為了控房價,而是調整中央和地方財稅分配體系。

    房地產稅怎么征?

    中國并非沒有先例。

    早在2011年,上海和重慶就試點開征房地產稅。兩地的房地產稅試點辦法均設置了很高的免稅面積,稅率較低且針對高價房采取超額累進稅率。

    如今,要在全國開征房地產稅,試點之外的立法顯得尤為重要。劉劍文指出:“房地產稅涉及千家萬戶的利益,需要廣泛征求民意。強調立法先行就是強調重大決策的民主性,讓每個人都有表達的權利,最終形成共識。”

    目前,關于征收房地產稅熱議的問題就包括:房地產稅征收的稅基是什么?免征條件是什么?稅率定在多少合適?

    財政部副部長史耀斌日前指出,國際上實施的房地產稅制度有一些共性:

    一是,對所有工商業住房和個人住房,按估值征稅;

    二是,都有一些稅收優惠,對一些困難家庭、低收入家庭提供稅收減免;

    三是,房地產稅屬于地方稅,收入歸屬地方政府;

    四是,房地產稅稅基確定非常復雜,需要建立完備的稅收征管模式。

    可以確定的是,按照估值征稅,就需要建立一整套的評估體系,包括有公信力的房產評估機構、不動產登記制度。目前,中國不動產統一登記制度已推行一年多,但距離國土部要求實現的目標,仍有一定距離。

    談及稅收減免,劉劍文特別強調,并不是所有的房產都要納稅,需要保證居民的基本居住需求。“比如,按照人均30平方米或50平方米進行扣除,保證三口之家100平方米的房子無需納稅,保障居民的基本居住需要。”

    至于房地產稅的稅率如何確定,劉劍文建議,“稅率可以由地方政府根據實際情況自行確定,但必須在中央規定的浮動稅率范圍內進行調節。”

    財稅學者李寧撰文稱,在開征房地產稅的大部分國家中,稅率一般只在1%左右。如挪威的房地產稅率在0.2%-0.7%之間,立陶宛和保加利亞的稅率甚至不到0.01%,法國的為0%-1.5%,日本的為1.4%,美國、英國等國家的房地產稅率由地方政府確定。

    房地產稅的影響有多大?

    在具體政策尚未出臺之前,房地產稅的影響很難量化。

    從短期來看,房地產稅會讓部分投資投機性需求出局,導致市場供大于求,房價下跌。從長期來看,稅改扎針的痛感煙消云散后,市場依舊平復如初,甚至還會補漲。

    韓國即是一例,恒大研究院的一項研究顯示,2005年8月韓國出臺《不動產綜合對策》,包括征收不動產稅,當年市場出現了明顯降溫,但到了2006年,房價又出現11.6%的報復性上漲。

    具體到中國的各個城市又會有所不同。

    此項研究認為,房地產推出在長期對一二線控房價影響不大,三四線城市則要考慮去庫存的問題。

    對于一線和強二線城市而言,房地產稅出臺,只能在短期內改變人們的預期,如果供需關系無法扭轉,投資投機性需求仍然存在。此外,房地產稅屬于直接稅,由房產人直接承擔,若需求強勁,稅負可能會通過租金和房價的方式轉嫁給租房者和購房者。

    對于廣大的三四線城市,房地產稅出臺可能會改變人們的預期。從2015年開始,中國在庫存高企的城市實施去庫存政策,截至目前,仍有一些城市存在去庫存壓力。倘若在這種情況下實施房地產稅,人們保有房產的成本增加,購房預期的發生改變,市場可能面臨驟冷的局面。

    現在,距離房地產稅法的出臺還有一段時間,對人們來說,最重要的是做好心理準備。收稅、用稅,關鍵不在此,而在于取之有道、用之有理,確保公平正義。

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